冬季供暖如何摆脱物业赚差价

 

　　供暖矛盾已成为每年冬季的固定“节目”，小区、物业、热力公司三者之间就像“三国”一样，各成一派各有说辞。只是在这场无休止的扯皮里，业主永远是被“扎心”的群体，化解之法除了开空调，就是给自己多加几层被子。

　　▲以上仅是最近西安媒体报道的供暖不热的几个案例，像这样的小区网上随手一搜还有很多。

 

　　业主的诉求其实很简单，我们交了足够的钱，暖气不热，问题到底出在哪?谁来给我们解决?

 

　　物业，成为“赚差价”的“中间商”

 

　　问题到底出在哪儿?这个来自“灵魂的拷问”，通过梳理，最终追究起来都是物业公司的锅。

 

　　经调查，导致市民家中无暖气或温度不达标的原因往往出在小区，也就是物业公司负责的环节。换热站换热设备漏气、换热设备未开启、小区管网老化、楼宇管网阻塞、入户过滤网阻塞、私改暖气等都是导致无暖或室温不达标的常见原因。

 

　　前不久，记者采访了西安市热力总公司的工作人员，后者表示在实地稽查时发现了物业公司存在“偷热”的情况，并揭露了开发商加盖、虚报空置面积、采用不同计费方式和后半夜关阀门等几种物业公司常见的作假手段。

 

　　其实，物业“偷热”的后三种做法在各种业主群已经讨论很久了，但业主们表示取证“难于上青天”，无法问责物业公司。

 

　　业主们取证难，症结在于物业公司供暖工作不透明造成的信息不对等。

 

　　在询问多名业主后了解到，西安目前几乎没有小区会向业主们公开关于供暖收费的具体息。询问西安秦华热力公司，工作人员也表示“热力公司目前没有对外公开物业提交的供暖具体信息惯例，也没有相关的供暖条例明确规定热力公司必须公开信息。”

 

　　信息不透明，致使物业甩锅给热力公司成为可能，热力公司又表示很无辜，而业主们想问的问题大概能凑一本《十万个为什么》：

 

　　每年供暖，有多少户交了供暖费?

 

　　其中多少户办了空置?

 

　　有多少户没交?

 

　　小区供暖总需求面积是多少?

 

　　物业给热力公司上报的是多少?

 

　　物业向热力公司缴纳供暖费的情况如何?

 

　　好的一点是，今年情况有变，西安市政公用局等部门针对供暖维权问题入户调查、实地测试，并且采用了业主、热力公司和物业三方现场对峙的办法，为不少业主出了口“恶气”。

 

　　举个例子，雁塔区中建群星汇小区供暖不热，市政公用局实测属实，把物业和热力公司叫到一起追查责任，最终查明暖气不暖是小区供热流量低的原因造成的，根本原因是物业公司给热力公司上报的用热需求不够，仅为小区用热总面积的68%，而该小区入住率远高于68%，而热力公司则是按照收到的68%的供热需求给足了流量。市政公用局最后的结论是物业承担责任，因为对供热需求预判失误。

 

　　长安区风憬天下西区也遇到了同样的问题，在“多方对峙”之后，发现不少已缴全款的业主出现在热力公司的非用热户名单中，而供热明细是物业公司提供给热力公司的。这摆明了就是收了钱不办事么，你说气人不气人?

 

　　整个供热链条上，物业扮演了什么“角色”

 

　　在整个供热流程的链条上，热力公司、物业、业主之间个分别扮演什么角色，物业又如何成为“获利”者一方，我们给大家从源头梳理一下。

 

　　首先，我们先得搞清楚供暖的流程到底是什么。(本文以市政集中供暖为例)

　　集中供暖的本质是烧开水。热源厂或者锅炉房把冷水加热，通过主管网输送至社区附近的换热站，在换热站内利用换热器把二次管网里的水加热，最后流入每家每户的供暖管道中。在整个供热链条中，热源厂和主管网的管理方是供热单位，换热站和二次官网的管理方是物业公司(绝大多数情况)，用户室内设施由用户自己管理维护。

 

　　接下来，我们看一下这个流程中，哪些地方会出问题。

 

　　首先来看供热链的终端，也就是业主端。正如一位网友所言，一般从收房开始，除了每年供暖季让物业工作人员来打开一下供暖阀门之外，业主绝大多数时间不会碰供热管道。所以用户室内设施没有质量缺陷，一般也不会出问题。

 

　　再看看起始端，热源厂。以市政集中供暖为例，目前西安市冬季供暖任务主要有西安热力总公司承担，这个环节出问题的可能性有多大呢?

 

　　首先，热力公司的国资属性，注定了会受到比其他环节更加严格的监管。冬季供暖如此重要的民生问题，市委市政府每年都会提前开会部署工作、明确责任。在这样的背景下，热力公司基本没有“动手脚”的动机，毕竟成为供暖不力的背锅侠没什么好处。

 

　　其次，供热的运行参数公开透明，供水温度、回水温度、主管网水温、二级管网水温等等这些，在系统中都是实时监控的，热力公司工作是否到位，基本上是一目了然的事情，没必要刻意说谎或隐瞒。

 

　　反观物业公司，一方面监管经常缺失，另一方面许多工作“不透明”，结合媒体频频曝出的偷热的“实锤”，在整个供热链条上，核心矛盾实际上都集中在物业。

 

　　“中间商”物业，是如何炼成的

 

　　物业的工作如此不透明、问题这么多，为啥我们还要把钱交给物业呢?

 

　　2008年4月陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第一次会议批准了《西安市城市集中供热管理条例》，其中规定了 “供热企业经过热交换站换热后为用户供热的，用户应当按照市价格行政主管部门审核备案的供热价格，向热交换站管理单位缴纳用热费用。热交换站管理单位应当按照供热合同约定向供热企业缴纳用热费用。”而几乎所有的住宅小区热交换站管理单位，都是物业公司，这就是说从政策上就规定了用户应当把供热费交给物业公司。

 

　　从那时起到现在的十年间，西安冬季供暖问题频出。当然，这其中有热力管道故障、天然气源供给不足等原因，但被诟病更多的，还是“热力公司—物业公司—用户”这种三角关系，在监管跟不上的情况下，物业公司经常成为整个供热链条中的“灰色”环节，用户又往往拿他没有办法、疲于维权，给了部分黑心物业钻空子的机会。

　　2018年3月31日，陕西省十三届人大常委会第二次会议批准《西安市集中供热条例》，条例从2018年7月1日起实行。

 

 

　　用户就不能直接和热力公司进行对接吗?非得要让物业公司“中间商赚差价”?

 

　　发展具有滞后性，但只要在发展，就是好的。这十年间，相信主管部门在工作中也发现了一些问题，并且也拿出了解决办法，于是就有了新条例的通过。

 

　　推行供热管理体制改革是这次条例修订的重点内容，新条例规定：“本市集中供热推行热源、供热管网、换热站的一体化经营管理体制，由供热企业负责统一维护和管理，将热能直供终端用户。”就是说，以后新建的民用建筑的供热链，之前由物业公司管理维护的热换站和二次管网，今后都归热力公司管理维护了。

 

　　一体化经营管理有什么好处?

 

　　首先，供热责任更加明确，遇到问题业主遭遇推诿、踢皮球的可能性大大降低。再也不用听到“你去找物业公司/热力公司”了。

 

　　其次，热力公司监管相对严格，工作相对透明，避免了之前物业公司存在“暗中操作”的情况。

 

　　第三，为信息公示奠定良好基础。新条例还要求，供热企业应当建立集中供热智能管理平台，在线检测和调节热源、供热官网、换热站等供热设施的相关参数，完善用户查询、预约、投诉、交费等操作系统，提高集中供热服务水平。

 

　　剔除容易出问题的“物业”环节;建立智能管理平台为供暖信息公开透明的基础，接受群众的监督将供热工作于“阳光”下进行，扫清可能存在的阴暗角落，才是杜绝“偷热”问题一再上演的根本。